Ab 2027 gelten in Österreich neue Grenzen für die jährliche Mietanpassung. Bei vielen Altbau- und Gemeindewohnungen darf der Hauptmietzins um höchstens zwei Prozent steigen. Für andere Mietwohnungen gelten ebenfalls gesetzliche Beschränkungen, allerdings ohne die pauschale 2-Prozent-Grenze.
Doch nicht jede Mieterhöhung ist automatisch erlaubt. Entscheidend sind unter anderem die Art der Wohnung, dein Mietvertrag und der Zeitpunkt der Anpassung. In diesem Artikel erfährst du, welche Regeln 2027 gelten und wie du eine angekündigte Mieterhöhung überprüfen kannst.
Was ändert sich bei den Mieten 2027?
Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) wurden die Regeln für inflationsbedingte Mietanpassungen neu gestaltet. Das Gesetz gilt bereits seit 1. Jänner 2026 und betrifft grundsätzlich auch bestehende Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).
Die wichtigsten Regeln für 2027 im Überblick:
- Mietzinsgeregelte Wohnungen: Die jährliche inflationsbedingte Erhöhung ist grundsätzlich auf maximal zwei Prozent beschränkt.
- Wohnungen mit freier Mietzinsbildung im MRG-Anwendungsbereich: Die Inflation des Vorjahres darf bis drei Prozent vollständig berücksichtigt werden. Vom darüberliegenden Anteil zählt nur die Hälfte.
- Zeitpunkt: Inflationsbedingte Mietanpassungen sind grundsätzlich nur einmal jährlich zum 1. April möglich.
- Wertsicherung: Ohne wirksame vertragliche Grundlage darf der Hauptmietzins in der Regel nicht automatisch an die Inflation angepasst werden.
Wichtig: Die Zwei-Prozent-Grenze betrifft nicht automatisch deine gesamte monatliche Mietvorschreibung. Betriebskosten und andere Kostenbestandteile können sich unabhängig davon verändern.
Für welche Wohnungen gilt die 2-Prozent-Grenze?
Entscheidend ist, ob deine Wohnung den gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegt. Das betrifft insbesondere viele Altbauwohnungen, Gemeindewohnungen und Mietverhältnisse mit Richtwert-, Kategorie- oder angemessenem Mietzins.
Bei diesen Wohnungen wird für die inflationsbedingte Mietanpassung die Preisentwicklung des Jahres 2026 höchstens mit zwei Prozent berücksichtigt. Dadurch fällt die mögliche Erhöhung im Jahr 2027 geringer aus, selbst wenn die tatsächliche Inflation höher liegt.
Bei neueren Wohnungen, die nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegen, kann der Mietzins hingegen frei vereinbart werden. Auch hier gibt es seit 2026 Grenzen für die vertragliche Indexierung, allerdings keine generelle Beschränkung auf zwei Prozent.
| Mietverhältnis | Regel für 2027 |
|---|---|
| Mietzinsgeregelte Altbauwohnung | Maximal 2 % bei inflationsbedingter Anpassung |
| Gemeindewohnung mit Mietzinsbeschränkung | Grundsätzlich maximal 2 % |
| Frei vereinbarter Mietzins im Teilanwendungsbereich des MRG | Vorjahresinflation bis 3 % voll, darüber zur Hälfte |
| Genossenschaftswohnung nach dem WGG | Grundsätzlich eigene Kosten- und Entgeltregeln |
| Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilienhaus außerhalb des MRG | Nicht von dieser Mietpreisbremse erfasst |
Hinweis: Ob das Mietrechtsgesetz vollständig, teilweise oder gar nicht gilt, hängt von mehreren Faktoren ab. Das Baujahr allein reicht zur Beurteilung nicht immer aus. Auch bei gefördert errichteten oder sanierten Wohnungen und bestimmten Genossenschaftswohnungen gelten Sonderregelungen.
Wie viel darf die Miete 2027 tatsächlich steigen?
Das nachfolgende Beispiel zeigt, was die gesetzliche Grenze für dich bedeuten kann:
Angenommen, du bezahlst für eine mietzinsgeregelte Altbauwohnung derzeit 800 Euro Hauptmietzins im Monat. Eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung liegt vor und die maximale Erhöhung von zwei Prozent ist zulässig.
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Bisheriger Hauptmietzins | 800,00 € |
| Maximaler Aufschlag (2 %) | 16,00 € |
| Neuer Hauptmietzins | 816,00 € |
| Mehrkosten pro Jahr bei zwölf vollen Monaten | 192,00 € |
Das Beispiel zeigt den möglichen Höchstbetrag – eine geringere Erhöhung oder auch gar keine Erhöhung kann zulässig beziehungsweise geboten sein. Betriebskosten, Umsatzsteuer und andere Bestandteile der Mietvorschreibung sind hier nicht berücksichtigt.
Was gilt bei frei vereinbarten Mieten?
Bei Wohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt für vertragliche Wertsicherungen ein anderes Modell. Maßgeblich ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres, wobei der Teil über drei Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt werden darf.
Angenommen, die Inflation im Jahr 2026 beträgt vier Prozent. Dann ergibt sich für die gesetzliche Berechnungsobergrenze:
- Die ersten drei Prozent werden vollständig berücksichtigt.
- Das zusätzliche eine Prozent wird halbiert.
- Daraus ergibt sich eine maximale Anpassung von 3,5 Prozent.
Bei einem Hauptmietzins von 800 Euro wären das rechnerisch 28 Euro mehr pro Monat. Das ist allerdings nur ein Beispiel mit einer angenommenen Inflationsrate. Die tatsächliche Jahresinflation 2026 steht am 7. November 2026 noch nicht endgültig fest. Außerdem können der Mietvertrag und der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu einer niedrigeren Erhöhung führen.
Ab wann darf die Miete 2027 erhöht werden?
Das neue Berechnungsmodell sieht grundsätzlich den 1. April als jährlichen Anpassungszeitpunkt vor. Selbst wenn dein Mietvertrag eine Indexierung im Jänner oder September vorsieht, darf eine inflationsbedingte Erhöhung nicht einfach zu diesem früheren Zeitpunkt vorgenommen werden.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kommen zusätzliche Anforderungen hinzu. Insbesondere muss ein Erhöhungsbegehren schriftlich und unter Einhaltung der gesetzlichen Ankündigungsfrist erfolgen. Nach Auffassung der Arbeiterkammer wird eine solche Erhöhung daher bei diesen Mietverhältnissen regelmäßig frühestens ab Mai wirksam.
Für Mietverträge, die erst 2026 abgeschlossen wurden, gelten außerdem besondere Regeln: Bei der ersten Erhöhung wird die Inflation des Abschlussjahres nur anteilig für die vollen Monate nach dem Vertragsabschluss berücksichtigt.
Beispiel: Hast du deinen Mietvertrag erst im Dezember 2026 abgeschlossen, ist eine inflationsbedingte Erhöhung im April 2027 nach diesem Berechnungsmodell noch nicht möglich. Die erste reguläre Anpassung kommt grundsätzlich frühestens im April 2028 infrage.
Darf der Vermieter die Miete auch ohne Wertsicherungsklausel erhöhen?
Nicht automatisch. Die neuen gesetzlichen Grenzen schaffen keine eigenständige Berechtigung zur Mietzinserhöhung. Sie begrenzen lediglich eine Erhöhung, die auf einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung beruht.
Fehlt eine solche Wertsicherungsklausel oder ist sie rechtlich unwirksam, darf der Hauptmietzins normalerweise nicht allein wegen gestiegener Inflation erhöht werden. Andere gesetzlich zulässige Gründe für eine Mietzinsänderung sind davon zu unterscheiden.
Auch bei der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags kann ein neuer Mietzins vereinbart werden. Das fällt nicht automatisch unter die jährliche Zwei-Prozent-Grenze. Gesetzliche Mietzinsobergrenzen müssen aber weiterhin eingehalten werden.
Was kannst du bei einer zu hohen Mieterhöhung tun?
Wenn du eine neue Mietvorschreibung für 2027 erhältst, solltest du sie nicht einfach ungeprüft akzeptieren – achte dabei unbedingt auf folgende Punkte:
- Mietvertrag prüfen: Suche nach einer Wertsicherungsklausel und kontrolliere, welcher Mietzins gilt.
- Mietrechtsbereich klären: Prüfe, ob für deine Wohnung Mietzinsbeschränkungen gelten.
- Kosten auseinanderhalten: Vergleiche den Hauptmietzins getrennt von Betriebskosten und anderen Positionen.
- Erhöhung nachrechnen: Kontrolliere den verwendeten Inflationswert, die gesetzliche Obergrenze und den Anpassungszeitpunkt.
- Schriftliche Erklärung verlangen: Ist die Berechnung unklar, bitte deine Hausverwaltung oder Vermieter:in um eine nachvollziehbare Aufschlüsselung.
Wenn du Zweifel hast, kannst du dich an die Arbeiterkammer, eine Mieterorganisation oder eine zuständige Schlichtungsstelle wenden. In bestimmten Fällen ist eine gerichtliche Überprüfung möglich.
Tipp: Bewahre deinen Mietvertrag, frühere Vorschreibungen und das Schreiben zur Mieterhöhung auf. So kannst du leichter nachweisen, wann und in welcher Höhe die Miete verändert wurde. Weitere Hintergründe zur Zusammensetzung der Mietkosten findest du in unserem Ratgeber Mietkosten in Österreich.
Fazit
Die Mieterhöhung 2027 ist in Österreich stärker begrenzt als früher. Besonders bei Wohnungen mit gesetzlich reguliertem Mietzins gilt für die inflationsbedingte Anpassung eine Obergrenze von zwei Prozent. Bei anderen Mietwohnungen im Anwendungsbereich des MRG wird eine hohe Inflation zumindest teilweise abgefedert.
Entscheidend bleibt jedoch dein konkreter Mietvertrag, denn nicht jede Erhöhung ist erlaubt und nicht jede Mietwohnung fällt unter dieselben Regeln. Prüfe daher die vertragliche Grundlage, den Anpassungszeitpunkt und die Berechnung, bevor du eine höhere Vorschreibung akzeptierst.
Weiterführende Links
- RIS: Mieten-Wertsicherungsgesetz (Stand 2026)
- RIS: Mietrechtsgesetz § 16 (Stand 2026)
- RIS: Richtwertgesetz (Stand 2026)
- Konsumentenfragen.at: Neuerungen im Mietrecht ab 1.1.2026 (Stand 2026)
- Arbeiterkammer: Mietpreisbremse und Mietzinserhöhungen (Stand 2026)
- Statistik Austria: Richtwerte und Kategoriebeträge (Stand 2026)
